Location saisonnière à Marseille: poule aux oeufs d’or des investisseurs, cheval de bataille pour la mairie

Avec la crise sanitaire et ses restrictions sur les déplacements internationaux, la cité phocéenne a vu arriver de nombreux touristes. Une opportunité pour les propriétaires, engrangeant une rentabilité très importante, et un enjeu pour la ville qui veille à ce que le logement reste accessible.

“Entre une location sur du long terme et une location en saisonnier, le propriétaire multiplie par trois le loyer d’un appartement à Marseille”. Paul Chavrier, la trentaine, a créé il y a trois ans Invisty, une entreprise d’investissement locatif clé en main. Le principe : repérer des appartements, les acheter, les rénover et trouver une conciergerie pour permettre en quelques mois au propriétaire de louer son bien fraîchement acquis. Et une très grande partie de l’activité d’Invisty se passe à Marseille, qui abrite quelque 9000 appartements et maisons en location saisonnière, selon les chiffres de la mairie. Que ce soit sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou encore Abritel. 

D’après ce jeune entrepreneur, la rentabilité d’un bien en location saisonnière se situe entre 9 et 15%. Alors que sur un bien loué à long terme, elle oscille plutôt entre 5 et 8%. Des chiffres confirmés par d’autres acteurs du marché. Et une différence très importante, pouvant faire gagner des milliers d’euros supplémentaires chaque année au propriétaire d’un bien immobilier, attirant massivement les investisseurs à dans la cité phocéenne.  

Recherche d’une rentabilité maximale

Marseille présente des atouts non négligeables pour la location saisonnière : la métropole est accessible rapidement en TGV et en avion, avec un temps particulièrement clément toute l’année. Autre avantage, pas des moindres, Marseille est au bord de la mer et abrite son lot de plages et de sports nautiques pour les vacanciers. Par ailleurs, le tourisme a y a largement grimpé depuis la crise du coronavirus, alors que les Français ne pouvaient pas partir en vacances à l’étranger. 

Si bien que de nombreux investisseurs ont mis le cap au sud, quand bien même ils ne connaitraient pas particulièrement la ville. “Il y a beaucoup de nos clients qui veulent juste une rentabilité maximale, c’est là qu’on leur indique Marseille comme une ville stratégique pour investir, notamment en locatif saisonnier”, ajoute Paul Chavrier. 

C’est le cas de Victor*, Parisien de 24 ans, tout juste embauché dans un cabinet de conseil. “Je n’ai clairement pas les moyens d’acheter à Paris. 10 000 euros du mètre carré, c’est impossible, reconnaît-il. Au début, je voulais acheter dans des villes comme Lille ou Caen, que je connais bien, mais j’ai découvert qu’à Marseille, la rentabilité en Airbnb sont bien plus intéressante.” Son objectif : engranger des loyers d’environ 1200 euros par mois. A cela s’ajoutent des perspectives d’achat de biens immobiliers nettement plus abordables que dans la capitale française. A Marseille, le prix du mètre carré à l’achat est d’environ 3500 euros début 2022, soit trois fois moins qu’à Paris. 

“Depuis le début de la crise sanitaire, on a des dizaines d’appels tous les mois pour des personnes qui veulent acheter et louer en saisonnier”, constate Paul Chavrier. Si bien que l’entreprise, qui fait 100% de croissance par an, recrute un nouveau salarié tous les trois mois, et se met même à acheter des immeubles entiers dans Marseille : un dans la rue de Rome, un sur le Cours Julien et un autre dans le Panier. 

Conséquences néfastes sur le logement des Marseillais

Mais derrière cet eldorado pour certains, des conséquences bien plus rudes pour les Marseillais. Il contribue à la hausse du prix des loyers et du mètre carré, rendant l’investissement plus difficile pour les habitants locaux. Et notamment les moins aisés. Le prix du mètre carré a très fortement augmenté ces dernières années dans la cité phocéenne : en un an, il a pris 11%, et plus de 30% sur cinq ans. 

Autre aspect, cette généralisation de la location saisonnière contribuerait à dépersonnaliser la ville. “Les visiteurs vont et viennent, sans se soucier du voisinage, dans certains immeubles du centre, c’est devenu impersonnel, on perd l’âme de Marseille”, dénonce Christophe Pujol, syndic mais aussi dirigeant d’une agence immobilière du même nom. Ce chef d’entreprise se montre particulièrement virulent à l’égard des nouvelles pratiques de mise en location saisonnière sur les plateformes comme Airbnb ou Abritel. Selon lui, elles retirent du marché des biens qui auraient pu être vendus à des Marseillais en résidence principale, sa principale activité en tant qu’agence immobilière. 

Face à cette question, qui s’est peu à peu mise à l’agenda de nombreuses villes françaises, les autorités locales tentent de saisir le problème à bras le corps. « Il faut qu’on ait une réglementation qui s’applique le plus rapidement possible », expliquait à Libération en mai dernier Patrick Amico, maire adjoint (Printemps marseillais) au logement à la mairie. « Car Marseille est une ville qui manque cruellement de logements aujourd’hui. » La législation sur la location saisonnière des logements a été durcie depuis l’arrivée du Printemps marseillais à la mairie en juin 2020. Jusqu’à récemment, la mairie se montrait relativement permissive sur le sujet. Mais en mai 2021, elle a réduit de 5 à 1 le nombre logements en location saisonnière par foyer fiscal, et réduit la durée possible de mise en location à 4 ans, non renouvelable automatiquement. Ces nouvelles mesures sont entrées en vigueur en octobre dernier.

Mais pour le fondateur d’Invisty, Paul Chavrier, “Marseille reste une ville pleine d’opportunité et plus facile pour la location saisonnière que d’autres, comme Lyon par exemple”. Les restrictions n’effraient pas vraiment les acteurs du marché, de plus en plus nombreux. Par ailleurs, “les contrôles sont tellement rares que ces lois, en vérité, c’est du vent”, se rassure Christophe Pujol.

Texte et photo : Joséphine Boone 

*Le prénom a été modifié.

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